1° Travaux = mise en conformité | confort | PEB

Le bail à rénovation concerne-t-il uniquement les travaux de mise en conformité ? Qu’en est-il des travaux visant l’amélioration du PEB ?

Le bail à rénovation peut concerner tous les travaux qui incombent au propriétaire (voir question 8), donc pas uniquement ceux visant la (re)mise en conformité avec les normes minimales de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.

Cela inclut aussi des travaux d’amélioration du confort ou de performance énergétique (PEB)

.

2° Vices cachés et durée du bail

Si, lors des travaux, le locataire découvre des vices cachés, la durée du bail peut-elle être réévaluée ?

Oui, mais cela nécessite un avenant au bail.

L’article prévoit que les travaux doivent être exécutés dans un délai raisonnable, mais ne fixe pas de durée chiffrée.

Si le locataire découvre des vices cachés (ex. structure fragilisée, humidité, matériau dangereux) entraînant un surcoût ou un allongement des travaux, les parties peuvent :

 prolonger la durée de l’exonération de loyer;

 revoir les délais d’exécution;

 ou, dans les cas graves, requalifier les engagements réciproques, en ajustant éventuellement la contrepartie.

 Conseil = intégrer dès le départ une clause de révision de délai liée à la découverte de vices cachés.

Le tiers accompagnant (s’il y en a un) peut aider à évaluer la situation objectivement.

3° Bail de résidence principale > Bail à rénovation

Si un locataire a déjà un bail de résidence principale mais que le logement lui semble insalubre, comment passer à un bail à rénovation ?

 Remarque : Nous ne sommes pas dans le cas où un arrêté a été rendu suite à une enquête de salubrité.

Il n’est pas nécessaire de résilier le bail existant.

Les parties peuvent conclure un avenant transformant le bail en bail à rénovation, à condition :

• de décrire précisément les travaux à réaliser,
• de fixer un délai d’exécution raisonnable,
• et d’indiquer les contreparties.

Cela évite une rupture de continuité dans le bail (et donc les démarches administratives liées).

 Conseil = la conclusion d’un avenant est la solution la plus fluide juridiquement pour un logement déjà occupé mais à rénover. Cet avenant doit être enregistré.

4° Décret et exigences énergétiques

Y a-t-il des exigences concernant les travaux d’amélioration de la performance énergétique (PEB) ?

Actuellement, aucune obligation spécifique n’est prévue dans le décret sur le bail à rénovation.

Cependant :

• Les travaux peuvent viser à améliorer le PEB du logement (isolation, ventilation, chauffage performant).
• Le dispositif s’articule avec les politiques régionales de rénovation énergétique, qui seront de plus en plus contraignantes dans les années à venir (objectif de neutralité énergétique).

 Conseil = pour les propriétaires : anticiper! Un bail à rénovation est une opportunité pour aligner le logement sur les futures exigences énergétiques, même si la loi ne l’impose pas encore.

5° Montant de réduction du loyer

Le montant de la réduction de loyer doit-il être égal au montant des travaux ?

Non.

La loi n’impose pas d’équivalence comptable entre la valeur des travaux et la contrepartie accordée.

Le choix de la contrepartie peut être guidé par la proportionnalité entre les efforts des deux parties :

• si les travaux sont lourds, une exonération totale du loyer pourrait se justifier ;
  Attention, si les travaux visent à remettre le logement en conformité avec les normes de sécurité, de salubrité et d’habitabilité, aucun loyer n’est dû pendant la duré des travaux.
• si les travaux sont plus légers, une réduction temporaire suffit.

 Conseil = avoir conscience de la souplesse contractuelle offerte par le décret wallon : les modalités sont librement négociables, tant qu’elles sont écrites, précises et parmi les 3 contreparties listées à l’article 50.

6° Travaux: devis, facture, auto-rénovation

Le montant des travaux doit-il être basé sur des factures ou un devis suffit-il ? Le locataire peut-il faire les travaux lui-même ?

Un devis ou cahier des charges détaillé est indispensable pour encadrer le montant estimé et la nature des travaux.

Des factures ne sont pas obligatoires, sauf si des aides publiques ou primes sont sollicitées.

Le locataire peut faire les travaux lui-même (“auto-rénovation”), mais cela nécessite :

• • une évaluation de ses compétences techniques,
  • une vérification par des visites du propriétaire,
  • et idéalement un accompagnement technique par un tiers (AIS, régie, etc.).
    Si le locataire réalise les travaux à moindre coût, cela ne remet pas en cause les contreparties prévues dans le bail, tant que le résultat final répond aux règles de l’art.

7° Travaux: entretien et réparation = petit ou gros?

Des travaux de petit entretien peuvent-ils être réalisés dans le cadre du bail à rénovation ?

Le bail à rénovation concerne exclusivement les travaux à charge du propriétaire, c’est-à-dire :

• les grosses réparations ou le gros entretien (toiture, chauffage, électricité…) ;
• les petites réparations et le petit entretien, uniquement s’ils sont causés par :

​ ​o   la vétusté

​ ​o   l’usure normale

​ ​o   la force majeure

Les autres petites réparations locatives ou travaux d’entretien courants restent à la charge du locataire et n’entrent pas dans le cadre du bail à rénovation.

Exemple : réparer une poignée ou changer le filtre de la hotte ne relève pas du bail à rénovation.

8° Fin de bail et travaux réalisés

À la fin du bail, les travaux réalisés restent-ils la propriété du locataire ? Peut-il les enlever ?

Non.

Les travaux effectués deviennent la propriété du propriétaire dès leur achèvement, sauf si le bail prévoit expressément une indemnisation ou la reprise de certains équipements démontables (ex. électroménager intégré, mobilier non fixé).

Sinon, tout reste acquis au propriétaire.

Exception : si le bail est rompu de manière anticipée par le propriétaire sans faute du locataire, les parties peuvent convenir d’une compensation équitable (rétrocession partielle du coût des travaux, remboursement de matériaux, etc.).

 Conseil = intégrer dans le contrat une clause de compensation en cas de fin prématurée, pour éviter les situations d’injustice où le propriétaire profiterait des améliorations sans contrepartie.

9° Intervention d'un tiers accompagnant

Faut-il rendre obligatoire l’intervention d’un tiers accompagnant dans tout bail à rénovation ?

Les intervenant·es sont partagés sur le caractère obligatoire (liberté contractuelle), mais s’accordent sur un point : la présence d’un tiers accompagnant est fortement recommandée, surtout pendant les premières années de mise en œuvre du dispositif.

Pourquoi ?

• Le bail à rénovation est juridiquement complexe (contrat hybride mêlant bail et convention de travaux).
• Il met en jeu des équilibres fragiles entre un locataire souvent en précarité et un propriétaire qui prend des risques.
• Il suppose un suivi technique, administratif et social que locataire et propriétaire ne peuvent pas toujours assumer seuls.

Le tiers peut être :

• une AIS (Agence Immobilière Sociale),
• une APL (Association de Promotion du Logement),
• une régie de quartier,
• ou une commune / service logement,
• …

Rôle concret :

• Aide à la rédaction du contrat (clauses équilibrées)
• Vérifie la faisabilité technique et financière des travaux
• Joue un rôle de médiateur en cas de désaccord
• Supervise la réception des travaux

Conclusion : pas d’obligation légale, mais fortement recommandé pour éviter les dérives et sécuriser juridiquement les parties.

10° Bail à rénovation | contrepartie attractive

Quelle contrepartie vous semble la plus attractive pour équilibrer le bail à rénovation ?

Un sondage en direct a été réalisé durant le webinaire :

Les intervenant·es rappellent que l’article 50 du décret wallon prévoit 3 types de contreparties possibles (liste exhaustive) :

1. Exonération totale ou partielle du loyer,
2. Non-révision du loyer,
3. Engagement de ne pas mettre fin au bail pendant un certain temps.

Ces contreparties sont cumulables, mais doivent être proportionnées à l’importance des travaux.

L’exonération temporaire est la plus “visible” pour le locataire, mais la stabilité du bail est parfois plus précieuse.

11° PEB minimum depuis le 1er janvier 2025

N’est-il pas obligatoire d’avoir un PEB minimum “F” pour une mise en location à partir du 1er janvier 2025 ?

C’était effectivement prévu dans la réforme PEB wallonne, mais aucune entrée en vigueur officielle n’a encore eu lieu au moment du webinaire.

L’idée d’un PEB minimal “F” à partir de 2025 a été discutée par la Région wallonne. Mais aucune entrée en vigueur précise n’est encore programmée.

 Conseil aux propriétaires = anticiper les exigences énergétiques futures, car la tendance politique est claire :“Les logements les plus énergivores seront progressivement exclus du marché locatif.”

12° PEB minimum dans les 5 ans

À partir du 1er juillet 2026, les nouveaux propriétaires devront-ils atteindre un certain niveau PEB dans les 5 ans ?

Là aussi, il s’agit d’une mesure annoncée, mais pas encore inscrite dans un texte contraignant.

L’objectif politique wallon est que tout nouveau propriétaire d’un logement énergétiquement inefficace s’engage à atteindre un certain niveau PEB (probablement D) dans les 5 années suivant l’achat.

Ce n’est donc pas encore une obligation légale, mais une orientation politique forte à anticiper.

Les intervenant·es soulignent que le bail à rénovation pourrait devenir un outil stratégique pour préparer ces futures exigences sans attendre les sanctions légales.

13° Colocation | Travaux parties communes

S’il y a plusieurs locataires et que les travaux concernent les parties communes, doivent-ils tous signer un bail à rénovation ?

Cela dépend de la structure du bien et des baux existants :

• Un seul bail collectif (bail de colocation) → Tous les locataires doivent signer le bail à rénovation car il y a un seul bail pour tous les occupants.
• Plusieurs baux individuels (immeuble à appartements) → Chaque locataire n’est engagé que sur son logement, pas sur les communs.

Pour les parties communes, les travaux n’appartiennent à aucun logement privatif.

Ils relèvent donc de la responsabilité du propriétaire ou du syndic, pas du locataire.

14° Copropriété | Travaux parties communes

Dans une copropriété, peut-on envisager un bail à rénovation pour les communs ?

Non, pas dans le sens strict du bail à rénovation.

Les parties communes (hall, escaliers, toiture partagée, chaufferie collective…) ne sont pas des biens privatifs loués, donc ne peuvent pas faire l’objet d’un bail à rénovation.

Alternatives possibles :

• une convention de partenariat entre la copropriété et un organisme tiers (ex. régie ou AIS),
• un projet collectif financé par des aides à la rénovation énergétique,
• ou un accord entre copropriétaires (hors du cadre du bail à rénovation).

Le bail à rénovation reste réservé aux logements privatifs, pas aux espaces partagés.

15° Implication d'un tiers | Gestion

Comment gérer les cas où un tiers (syndic, Agence Immobilière Sociale, régie) est impliqué dans le bail à rénovation ?

Le rôle du tiers est souple mais essentiel.

Il peut intervenir à différents niveaux selon le montage juridique :

• Gestion déléguée : l’AIS ou la régie signe le bail avec le propriétaire et sous-loue au locataire rénovateur.
• Accompagnement technique/social : la régie ou un opérateur social suit les travaux, aide à planifier les étapes et fait le lien entre les deux parties.
• Médiation / supervision : en cas de tension, le tiers arbitre les conflits en privilégiant la voie amiable.

Ce tiers apporte une sécurité juridique, une expertise technique, et une neutralité utile pour équilibrer les rapports souvent inégaux entre propriétaire et locataire.

 Conseil = formaliser sa mission par écrit dans le bail ou dans l’avenant.

16° Types de logements

Le bail à rénovation peut-il s’appliquer à d’autres types de logements que la résidence principale ?

Oui. Le bail à rénovation est possible pour les baux d’habitation, pas uniquement pour les baux de résidence principale.

17° Demande de primes

Qui peut obtenir / demander les primes ou aides si le locataire paie les travaux ? (le propriétaire peut-il demander les primes ?)

Cette question a suscité beaucoup d’intérêt.

En pratique :

• La plupart des primes sont réservées au propriétaire, car le demandeur doit avoir droit réel sur le bien.
• Si le locataire finance les travaux, il ne peut généralement pas toucher directement ces primes, sauf exceptions (ex. MEBAR).
• Il est possible que le propriétaire introduise la demande et rétrocède le montant au locataire via, par exemple, une convention de rétrocession.

En revanche, les travaux doivent respecter les conditions techniques des primes (entrepreneur enregistré à la BCE, devis, etc.), ce qui pourrait exclure l’auto-rénovation.

18° Compatibilité avec convention d'occupation précaire

La convention d’occupation précaire est-elle compatible avec un bail d’habitation ou un bail à rénovation ?

Les intervenant·es précisent que ce sont deux cadres juridiques distincts :

• La convention d’occupation précaire est un contrat de tolérance, sans garantie de durée, caractérisée par son caractère temporaire.
• Le bail d’habitation, lui, vise un usage stable et protégé.

Il est donc impossible de cumuler les deux : un même logement ne peut pas être simultanément sous convention précaire et bail à rénovation.

De plus, l’idée du bail à rénovation est que le locataire puisse bénéficier des travaux réaliser (ex : meilleure performance énergétique). Cela implique d’habiter le logement sur la durée. Or, la convention d’occupation précaire est temporaire.

Cependant, une convention précaire peut précéder un bail à rénovation. La bascule se fait alors via signature d’un bail à rénovation dès que le logement est occupable et les engagements réciproques sont établis.

19° Responsabilités et assurances

Quelles sont les responsabilités et assurances nécessaires pour les travaux ?

Si le locataire réalise lui-même les travaux, il est responsable des dommages qu’il cause au logement et aux tiers (voisins, passants,…).
Sa RC locative ne le couvre pas s’il fait des travaux qui incombent au propriétaire, donc pas pour le bail à rénovation.

L’assurance incendie/habitation du propriétaire couvre les dommages causés aux tiers par le logement, par des travaux d’entretien/réparation qui ne modifient pas la structure/le volume du bâtiment.

La RC familiale du locataire le couvre pour les dommages qui ne sont pas directement liés au bâtiment mais qui sont périphériques aux travaux.

Si les travaux sont réalisés par un entrepreneur, c’est l’entrepreneur qui est responsable des dommages résultant des travaux :

• • il doit être enregistré à la BCE
  • il doit avoir une RC entrepreneur pour les dommages causés aux tiers pendant les travaux.
  • il doit avoir une RC décennale pour les travaux nécessitant un architecte et un permis d’urbanisme.

Pour les travaux qui modifient la structure ou le volume du bâtiment, le propriétaire peut souscrire une assurance TR Chantier qui couvre tous les dommages au logement pendant.

 Conseil pour les parties = contacter son assureur pour vérifier sa couverture car tout chantier modifie les risques couverts et s'assurer que le bail liste explicitement les assurances souscrites par chacun.

20° En cas de non-réalisation des travaux prévus

Que peut faire le propriétaire si le locataire ne réalise pas les travaux prévus ?

La réponse s’articule autour de 3 leviers juridiques :

1. Mise en demeure écrite avec délai pour exécuter les travaux.
2. Suspension des contreparties (par exemple, le propriétaire remet en vigueur le loyer normal ou stoppe la réduction).
3. Action en justice devant le juge de paix pour demander :
4. • la résolution du bail,
   • des dommages et intérêts,
   • ou l’exécution forcée des travaux, éventuellement sous astreinte.

Le juge appréciera selon la gravité du manquement et la bonne foi du locataire.

 Conseil = éviter les litiges en prévoyant un suivi régulier des travaux par étapes (constats intermédiaires ou photos à dates fixées).

21° Rénovation à échelle collective

Le bail à rénovation peut-il être utilisé pour remettre aux normes l’installation électrique d’un immeuble entier par un seul locataire ?

Non, cela n’entre pas dans le champ de l’article 50.

Un locataire ne peut pas assumer des travaux concernant des parties communes ou plusieurs logements, car :

• ces éléments ne relèvent pas de son bail,
• ils impliquent la responsabilité du propriétaire sur l’ensemble du bâtiment.

Dans ce cas, la rénovation doit être envisagée à une échelle collective (propriétaire, syndic, copropriété).

Le bail à rénovation ne peut viser que les éléments privatifs du logement concerné.

22° Amortissement/valeur des travaux

Comment sécuriser l’amortissement ou la valeur des travaux pour le locataire ?

Le locataire investit du temps ou de l’argent, et craint de ne pas pouvoir bénéficier des améliorations en fin de bail.

En cela, le choix de la contrepartie est important.

Les solutions évoquées sont :

• Prévoir une durée incompressible du bail pendant laquelle le propriétaire ne peut y mettre fin ;
• Insérer une clause d’indemnisation proportionnelle aux travaux réalisés si le bail prend fin prématurément sans faute du locataire ;
• Fixer une période d’amortissement (ex. 3 à 5 ans) pendant laquelle le locataire “récupère” la valeur de ses travaux sous forme de réduction de loyer ;
• Confier à un tiers accompagnant le rôle de validation et de médiation.

Dans la pratique, tout repose sur la rédaction du bail: plus le contrat est précis, plus les risques sont limités.

23° Délai raisonnable pour les travaux

Comment définir concrètement la notion de “délai raisonnable” pour les travaux ?

L’article 50 du décret wallon ne précise pas de durée chiffrée.

Le caractère raisonnable du délai dépend :

• de la nature et l’ampleur des travaux,
• de la situation du logement (vide ou occupé),
• et des capacités du locataire (auto-rénovation ou recours à un professionnel).

Les intervenant·es recommandent :

• d’inscrire dans le contrat un calendrier précis, avec une date de début, une date estimée de fin, et des jalons intermédiaires ;
• d’ajouter une clause de prolongation automatique en cas de force majeure ou de découverte de vices cachés.

Un tiers accompagnant peut être désigné pour valider la conformité du calendrier et le respect des étapes.

23° Délai raisonnable pour les travaux

Comment définir concrètement la notion de “délai raisonnable” pour les travaux ?

L’article 50 du décret wallon ne précise pas de durée chiffrée.

Le caractère raisonnable du délai dépend :

• de la nature et l’ampleur des travaux,
• de la situation du logement (vide ou occupé),
• et des capacités du locataire (auto-rénovation ou recours à un professionnel).

Les intervenant·es recommandent :

• d’inscrire dans le contrat un calendrier précis, avec une date de début, une date estimée de fin, et des jalons intermédiaires ;
• d’ajouter une clause de prolongation automatique en cas de force majeure ou de découverte de vices cachés.

Un tiers accompagnant peut être désigné pour valider la conformité du calendrier et le respect des étapes.

23° Délai raisonnable pour les travaux

Comment définir concrètement la notion de “délai raisonnable” pour les travaux ?

L’article 50 du décret wallon ne précise pas de durée chiffrée.

Le caractère raisonnable du délai dépend :

• de la nature et l’ampleur des travaux,
• de la situation du logement (vide ou occupé),
• et des capacités du locataire (auto-rénovation ou recours à un professionnel).

Les intervenant·es recommandent :

• d’inscrire dans le contrat un calendrier précis, avec une date de début, une date estimée de fin, et des jalons intermédiaires ;
• d’ajouter une clause de prolongation automatique en cas de force majeure ou de découverte de vices cachés.

Un tiers accompagnant peut être désigné pour valider la conformité du calendrier et le respect des étapes.